かつての失敗から学んだマンション経営で成功するための知識

新築・中古マンションを販売

投資用マンションを購入するなら、中古マンションと新築マンションどちらがよいのでしょうか?

◇中古マンションVS新築マンション

中古マンションと新築マンション、どちらがいいのかと聞かれると、なんとも言えません。
なぜならば、それぞれにメリットデメリットがあるからです。

「家賃」
新築マンションの場合、当然中古マンションよりも人気があり、借り手がつきやすく、家賃も高く設定できます。しかし、入居者が一度入って退室すると、その物件は中古マンションとして市場に流れますので、新築時よりも家賃が安くなってしまう可能性があります。
「購入価格」
中古マンションと新築マンション、同じ程度の物件と考えると、購入価格が当然新築のほうが高いので、その点では新築は不利です。しかしあまり古すぎると、借り手がつきにくくなりますので、築十数年程度の物件を選ぶのがいいのではないのでしょうか?

ワンルームマンションの場合は、立地がよければ十分中古でも借り手が見つかります。
ですから、私の意見としては築浅の中古物件がお勧めかもしれません。

◇新築でも格安で販売されている首都圏の物件がある

私は、今の不動産業者で、2軒の都心部中古ワンルームマンションを購入しました。
その時の物件取得価格は、2軒とも大体1500万円程度でした。

しかし、その時悩んだのが新築の格安物件でした。
その物件の販売価格は1740万円。

新築ワンルームマンションの一般的な販売価格は2300万円ですが、
それと比べると格安だったのを覚えています。

私の場合は、すでに新築2軒を購入済みだったので、
今回は中古物件のほうを選びましたが、あれは安いと感じましたね。

要するに、メリットの多い首都圏の物件でも、
普通の人が手に入れることができる、ということが言いたいのです。

◇マンションの寿命?について

マンションの寿命は、「JASS5」によりコンクリートの品質・施工方法を規定しています。それに関する数字は次のようになっています。

大規模補修不要期間:
約65年
(コンクリートや腐食鉄筋の劣化が生じない予定期間)
共用限界期間:
約100年(補修を行わず放置したまま、修復不可能になるまでの期間)

上記が、マンションの建物としての一定の寿命として計算できると思いますが、分譲マンションの場合、長期修繕計画により定期的補修修繕が行われますので、実際にはそれ以上の寿命があるでしょう。

※ちなみに、よく法的耐用年数という言葉を聞くと思いますが、これは税制上に使われる耐用年数なだけであって、実際のマンションの寿命ではありませんのでご注意下さい。

 
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